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BGH entscheidet: Kein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution bei wirksamer Regelung im Mietvertrag

07.06.2018

Der Bundesgerichtshof hat in einem schriftlichen Verfahren entschieden, dass die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Mietkaution haben. Der Beklagte hatte den Klägern ab dem 1. November 1999 eine Wohnung in Berlin vermietet und eine Mietkaution in Höhe von 3.285 DM verlangt. In dem Mietvertrag war festgehalten, dass die gesetzlichen Bestimmungen in Bezug auf Zahlung, Zweckbestimmung, Verwendung und Verzinsung der Kaution gelten. In einer weiteren Vereinbarung des Mietvertrages hieß es, dass die Übergabe der Wohnung an die Kläger nur unter der Voraussetzung der Zahlung der ersten Miete und der Kaution stattfinden kann. Die Kläger haben die Kaution in voller Höhe gezahlt und später beantragt, dass sie ihnen zurückgezahlt wird, da sie der Meinung waren, dass die Kautionsabrede unwirksam sei.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung dagegen zurückgewiesen und dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution haben, da sie diese nicht rechtsgrundlos gezahlt haben. Zwar sei die Regelung, die die Kläger verpflichtet, die Kaution bei Mietbeginn in voller Höhe zu zahlen, wegen eines Verstoßes gegen geltendes Recht nichtig, dies beschränke sich jedoch auf die Fälligkeitsregelung und berühre nicht die grundsätzliche Verpflichtung zur Kautionszahlung, die in einer anderen Klausel des Mietvertrages festgehalten ist. Der Bundesgerichtshof hat somit die Revision der Kläger zurückgewiesen und ihnen die Kosten des Revisionsverfahrens auferlegt.

(Urt. v. 3.4.2004, Az. VIII ZR 166/03)

BGH: Vermieter darf Kaution während des Mietverhältnisses nicht für stritige Forderungen verwerten

07.05.2018

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten dürfen.

In dem konkreten Fall ging es um eine Wohnung, für die die Klägerin Mieterin war. Der Mietvertrag enthielt eine Zusatzvereinbarung, nach der der Vermieter während des Mietverhältnisses wegen fälliger Ansprüche bereits auf die Mietsicherheit zugreifen durfte. Später machte die Klägerin eine Mietminderung geltend und der Beklagte, der Vermieter, ließ sich daraufhin das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangte daraufhin, dass der Betrag wieder dem Kautionskonto gutgeschrieben wird und insolvenzfest angelegt wird.

Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Berufungsgericht wies die Berufung des Beklagten zurück. Der BGH hat nun entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zuzugreifen. Laut BGH darf der Vermieter Befriedigung aus der Mietsicherheit während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur dann suchen, wenn seine Forderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt. In dem vorliegenden Fall waren die Forderungen jedoch streitig, weshalb der Beklagte nicht berechtigt war, auf die Mietsicherheit zuzugreifen.

Das Urteil des BGH hat Auswirkungen auf die Rechte von Mietern und Vermietern in Deutschland. Vermieter sollten daher beachten, dass sie während des laufenden Mietverhältnisses die Mietsicherheit nicht wegen streitiger Forderungen verwerten dürfen. Mieter hingegen können sich auf dieses Urteil berufen, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses auf die Mietsicherheit zugreifen möchte, obwohl die Forderungen streitig sind.

(Urt. v. 7.5.2014, Az. VIII ZR 234/13)

BGH: Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit erst nach angemessener Überlegungsfrist

07.04.2018

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil festgelegt, dass der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit erst fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

In dem konkreten Fall ging es um eine Wohnung in Erfurt, für die der Kläger von 2002 bis 2009 Mieter war. Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte der Kläger ein Kautionssparbuch über 695,36 Euro eingerichtet und an die Beklagte als Mietsicherheit übergeben. Die Beklagte hatte dem Kläger für die Jahre 2006 bis 2009 Betriebskostenabrechnungen zugesandt, in denen Nachzahlungsbeträge zugunsten der Beklagten ausgewiesen waren. Der Kläger hatte daraufhin Klage eingereicht und die Pfandfreigabe und Rückgabe des Sparbuchs begehrt. Die Beklagte hat sich auf ihre Nachzahlungsansprüche in Höhe von insgesamt 959,57 Euro berufen und diesen Betrag im Wege der Widerklage geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger verurteilt, an die Beklagte aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 den Betrag von 128,11 Euro zu zahlen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Der BGH hat nun entschieden, dass der Anspruch des Klägers auf Rückgabe der Mietsicherheit erst fällig wurde, als die Nachzahlungsansprüche der Beklagten verjährt waren. Das bedeutet, dass der Kläger keinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit hat, solange der Vermieter noch Forderungen aus dem Mietverhältnis hat, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen kann.

Das Urteil des BGH hat Auswirkungen auf die Rechte von Mietern und Vermietern in Deutschland. Mieter sollten sich daher bewusst machen, dass sie erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit haben, wenn dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.

(Urt. v. 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14)

Schriftform und Textform im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) erklärt

28.03.2018

In der Welt des Rechts sind Formvorschriften von entscheidender Bedeutung, da sie die Gültigkeit und Durchsetzbarkeit von Verträgen und rechtlichen Erklärungen bestimmen. Im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind zwei wesentliche Formvorschriften festgelegt: die Schriftform und die Textform. Diese Formvorschriften, definiert in den §§ 126 und 126b BGB, haben spezifische Anforderungen und Anwendungen, die sowohl im privaten als auch im geschäftlichen Kontext eine wichtige Rolle spielen. In diesem Überblick erläutern wir die Unterschiede und Anforderungen beider Formen, um ein klares Verständnis dafür zu schaffen, wie sie in der Praxis umgesetzt werden. (mehr …)

Kaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche: BGH entscheidet über Einbehalt von angemessenem Teilbetrag

07.03.2018

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) sichert die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. Im konkreten Fall mietete die Klägerin eine Wohnung der Beklagten und leistete eine Barkaution. Das Mietverhältnis endete und die Beklagten nahmen eine Zwischenablesung vor. Sie rechneten die geleistete Kaution ab und behielten einen Teilbetrag von 450 EUR aufgrund einer erwarteten Nachforderung aufgrund der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zurück. Die Klägerin verlangte Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages. Der Bundesgerichtshof lehnte dies ab, der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.

(Urt. v. 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05)

Was darf man auf dem Balkon? Grillen, Wäsche, Intimität und mehr

27.02.2018

Die Frage „Was darf man auf dem Balkon?“ betrifft viele Mieter und Eigentümer gleichermaßen. Von Grillen über das Trocknen von Wäsche bis hin zur Ausübung von Intimität gibt es verschiedene Aktivitäten, die auf Balkonen stattfinden. Doch welche sind erlaubt und welche könnten Probleme verursachen? Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Aspekte der Balkonnutzung und bietet nützliche Tipps.

Grillen auf dem Balkon: Erlaubt oder nicht?

Das Grillen auf dem Balkon ist ein häufig diskutiertes Thema. In vielen Mietverträgen und Hausordnungen ist das Grillen auf dem Balkon untersagt oder an bestimmte Bedingungen geknüpft. Grundsätzlich gilt: Stört das Grillen die Nachbarn durch Rauch oder Geruch, kann es untersagt werden.

Wäsche trocknen auf dem Balkon

Das Trocknen von Wäsche auf dem Balkon ist in der Regel erlaubt. Allerdings sollten Mieter darauf achten, dass keine Wäsche herabfallen kann. Auch die Optik des Gebäudes sollte nicht beeinträchtigt wird.

Intimität auf dem Balkon

Bezüglich der Intimität auf dem Balkon gilt: Alles, was die öffentliche Ordnung stört oder für andere sichtbar ist, kann als Erregung öffentlichen Ärgernisses gewertet werden. Daher ist bei intimen Aktivitäten auf dem Balkon Vorsicht geboten.

Pflanzen und Dekoration

Die Gestaltung des Balkons mit Pflanzen und Dekorationen ist grundsätzlich erlaubt. Beachten sollten Mieter aber, dass diese keine Schäden am Gebäude verursachen. Wichtig ist natürlich, dass die Sicherheit gewährleistet ist, also z.B. nichts herunterfallen kann. Hierbei sollten Gewichtsbeschränkungen und Brandschutzbestimmungen beachtet werden.

Lärmbelästigung und Ruhezeiten

Bei der Nutzung des Balkons müssen generelle Ruhezeiten eingehalten werden. Laute Musik, Partys oder andere laute Aktivitäten können, vor allem in den Abendstunden, zu Konflikten mit Nachbarn führen.

Rechtliche Konsequenzen bei Fehlverhalten

Bei Missachtung der Regeln zur Balkonnutzung können rechtliche Konsequenzen drohen. Dies reicht von Abmahnungen bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses.

Fazit: Rücksichtnahme ist entscheidend

Die Nutzung des Balkons bietet viele Möglichkeiten, auch erfordert sie ein gewisses Maß an Rücksichtnahme. Eine angemessene Nutzung unter Berücksichtigung der Nachbarn und der Hausordnung ist der Schlüssel zu einem konfliktfreien Miteinander.

Stillschweigende Zustimmung: BGH ermöglicht Mieterhöhung ohne Kommentar

27.02.2018

Die Immobilienbranche steht vor einem signifikanten Wandel, nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) eine neue Regelung zur stillschweigenden Zustimmung bei Mieterhöhungen eingeführt hat. Diese Entscheidung hat weitreichende Implikationen für Vermieter und Mieter, da sie die Dynamik der Mieterhöhung grundlegend verändert. In diesem Artikel beleuchten wir die Details dieser BGH-Entscheidung und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Die BGH-Entscheidung: Ein Überblick

Die neueste Entscheidung des BGH (Beschluss v. 30. Januar 2018 Az. VIII ZB 74/16) zur stillschweigenden Zustimmung bei Mieterhöhungen stellt eine bedeutende Veränderung dar. Früher war es notwendig, dass Mieter ausdrücklich ihrer Mieterhöhung zustimmen mussten. Diese Entscheidung lockert diese Anforderung, indem sie besagt, dass das Ausbleiben eines Widerspruchs seitens des Mieters als Zustimmung gewertet werden kann. Diese Änderung hat das Potenzial, die Art und Weise, wie Vermieter Mieterhöhungen durchführen, grundlegend zu verändern.

Auswirkungen auf Vermieter

Für Vermieter bedeutet diese Entscheidung eine Vereinfachung des Verfahrens zur Mieterhöhung. Es entfällt die Notwendigkeit, eine explizite Zustimmung von den Mietern einzuholen, was den Prozess beschleunigt und vereinfacht. Allerdings sollten Vermieter sich bewusst sein, dass eine klare und rechtzeitige Kommunikation nach wie vor entscheidend ist, um rechtliche Komplikationen zu vermeiden.

Auswirkungen auf Mieter

Mieter müssen nun aufmerksamer sein. Die neue Regelung bedeutet, dass ihr Schweigen als Zustimmung zu einer Mieterhöhung interpretiert werden kann. Es ist daher wichtig, dass Mieter aktiv werden, wenn sie einer Mieterhöhung widersprechen wollen. Diese Veränderung erhöht die Verantwortung der Mieter, sich mit den Bedingungen ihres Mietvertrags und den ihnen zugesandten Dokumenten auseinanderzusetzen.

Rechtliche Hintergründe und Bedeutungen

Es ist wichtig, die rechtlichen Feinheiten dieser Entscheidung zu verstehen. Die BGH-Entscheidung basiert auf bestimmten rechtlichen Prämissen und hat spezifische Bedingungen, unter denen die stillschweigende Zustimmung angenommen werden kann. Eine genaue Betrachtung der rechtlichen Grundlagen und ihrer Auslegung ist für alle Beteiligten unerlässlich.

Strategien für Vermieter zur Umsetzung der neuen Regelung

Vermieter sollten strategisch vorgehen, um die neuen Bestimmungen effektiv umzusetzen. Dies beinhaltet die Entwicklung klarer Kommunikationswege und ‑strategien, um sicherzustellen, dass die Mieterhöhungen rechtlich einwandfrei sind. Es geht auch darum, ein Gleichgewicht zwischen der Wahrung der Rechte der Mieter und der effizienten Durchsetzung legitimer Mieterhöhungen zu finden.

Schlussfolgerung

Die Entscheidung des BGH zur stillschweigenden Zustimmung bei Mieterhöhungen ist ein bedeutsamer Meilenstein für die Immobilienbranche. Sie bringt sowohl für Vermieter als auch für Mieter neue Herausforderungen und Verantwortlichkeiten mit sich. Eine sorgfältige Auseinandersetzung mit den rechtlichen Rahmenbedingungen und eine klare Kommunikation sind entscheidend, um die Vorteile dieser Entscheidung zu nutzen und gleichzeitig faire und transparente Mietverhältnisse zu gewährleisten.

Die Immobilienbranche muss sich an diese neue Regelung anpassen. Die stillschweigende Zustimmung bei Mieterhöhungen nach dem BGH-Urteil stellt sowohl für Vermieter als auch für Mieter eine bedeutende Veränderung dar. Es ist wichtig, dass beide Seiten ihre Rechte und Pflichten verstehen, um von dieser Entscheidung profitieren zu können und gleichzeitig faire Mietverhältnisse aufrechtzuerhalten.

Bundesgerichtshof-Urteil: Kündigung im Fokus für Hausverwalter und Vermieter

24.02.2018

Die Immobilienbranche steht nie still, und auch für Hausverwalter sowie Vermieter gibt es ständig neue Entwicklungen, die ihre Arbeit beeinflussen können. Ein besonders wichtiges Ereignis ist das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21. Januar 2004 – XII ZR 214/00, das sich mit verschiedenen Aspekten rund um die Kündigung von Mietverhältnissen befasst. In diesem Artikel werfen wir einen genaueren Blick auf die Schlüsselaspekte dieses Urteils und deren potenzielle Auswirkungen auf die tägliche Arbeit von Hausverwaltern und Vermietern. (mehr …)

BGH im Mietrecht: Entscheidend für Mieter & Vermieter

10.02.2018

Der Bundesgerichtshof (BGH) spielt eine zentrale Rolle im deutschen Rechtssystem, insbesondere im Bereich des Mietrechts. Als höchstes Gericht in Zivil- und Strafsachen in Deutschland trifft der BGH Entscheidungen, die grundlegende Bedeutung für die Auslegung und Anwendung des Gesetzes haben. Dieser Artikel beleuchtet die Funktion des BGH im Mietrecht, einschließlich der Behandlung von Wohnungs- und Gewerbemietverträgen sowie die Bedeutung seiner Urteile in Wohnungseigentumssachen. (mehr …)

BGH: Rückforderung von Mietkaution möglich bei nichtiger Fälligkeitsregelung und widersprüchlicher Vereinbarung

07.02.2018

Der Mieter kann nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) die geleistete Mietkaution zurückfordern, wenn die Fälligkeitsregelung der Kautionszahlung nichtig ist und es eine widersprüchliche Vereinbarung über die Höhe der Kaution gibt. Im konkreten Fall begehrte der Beklagte von der Klägerin die Rückzahlung einer Mietkaution. Nach dem Mietvertrag betrug die Kaution drei Monatsmieten, also 2.100 DM. Der Beklagte zahlte diese Kaution und das Mietverhältnis begann. Die Klägerin verlangte Zahlung rückständigen Mietzinses und der Beklagte forderte die Rückzahlung der Mietkaution. Das Amtsgericht wies die Widerklage ab, das Landgericht gab ihr jedoch teilweise statt. Der BGH entschied, dass der Klägerin ein Betrag von 2.040 DM zustehe, der dem dreifachen monatlichen Kaltmietzins entspricht. Lediglich in Höhe von 60 DM sei die Leistung ohne Rechtsgrund erfolgt und daher zurückzugewähren. Die Klausel, die den Mieter verpflichtete, die Kaution bei Mietbeginn zu zahlen, sei nichtig und die Vereinbarung über die Höhe der Kaution widersprüchlich. Der Beklagte muss daher nur einen Teilbetrag der Mietkaution zurückzahlen.

(Urt. v. 3.12.2003, Az. VIII ZR 86/03)

BGH Urteil zu Betriebskostenabrechnungen: Formelle Wirksamkeit und inhaltliche Richtigkeit im Fokus

14.01.2018

Das Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem wegweisenden Urteil, Aktenzeichen VIII ZR 295/07, Klarheit zur Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltlicher Richtigkeit von Betriebskostenabrechnungen geschaffen. In diesem Artikel werden die entscheidenden Aspekte des BGH-Urteils erläutert und die Auswirkungen auf die Praxis für Hausverwalter und Vermieter in der Immobilienbranche beleuchtet. (mehr …)

BGH: Insolvenz des Vermieters kein Anspruch für nicht ordnungsgemäß angelegte Kautionen

07.01.2018

Der Mieter von Wohnraum kann im Falle der Insolvenz des Vermieters nur dann eine geleistete Mietkaution zurückfordern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Ist dies nicht der Fall, gilt der Rückforderungsanspruch als eine Insolvenzforderung. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 20. Dezember 2007 entschieden. Im konkreten Fall hatte die Klägerin im Februar 2001 an die Schuldnerin, von der sie eine Wohnung gemietet hatte, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.700 DM gezahlt. Die Schuldnerin legte diesen Betrag jedoch entgegen der gesetzlichen Vorschrift nicht von ihrem Vermögen getrennt an. Das Mietverhältnis wurde zum 30. November 2004 beendet und im März 2005 wurde über das Vermögen der Schuldnerin das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin forderte den Rückgewähr des Kautionsbetrages, doch der BGH lehnte dies ab, da die Schuldnerin ihre Sicherungsverpflichtung nicht erfüllt hatte. (Urt. v. 20.12.2007, Az. IX ZR 132/06)