Ein neues Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Mietpreisbremse und Staffelmiete schafft Klarheit bei der Berechnung zulässiger Miethöhen. Demnach bleiben nicht wirksam gewordene Staffelmieterhöhungen unberücksichtigt. Maßgeblich ist allein die zuletzt gezahlte Vormiete.
Mietpreisbremse und Staffelmiete: Was ist passiert?
Im konkreten Fall klagte eine Berliner Mieterin gegen ihre Vermieterin auf Rückzahlung überhöhter Mieten und auf Rückerstattung einer teilweise einbehaltenen Kaution. Hintergrund war eine Mietstaffelvereinbarung und die Übertragung von Schönheitsreparaturkosten auf die Mieterin.
Hintergründe
Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, weshalb die Mietpreisbremse Anwendung fand. Im Mietvertrag war eine jährliche Staffelung der Nettokaltmiete vereinbart. Zusätzlich war die Mieterin zur anteiligen Kostentragung für Schönheitsreparaturen bei vorzeitigem Auszug verpflichtet.
Nach ihrem Auszug forderte die Vermieterin Schönheitsreparaturkosten und verweigerte einen Teil der Kaution. Die Mieterin verlangte die Rückzahlung überhöhter Mietzahlungen aufgrund eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse.
Worüber wurde gestritten?
Im Zentrum standen zwei Aspekte:
- Ob bei der Ermittlung der zulässigen Miethöhe nach der Mietpreisbremse nicht wirksam gewordene Staffelmieterhöhungen aus dem Vormietverhältnis berücksichtigt werden dürfen.
- Die Zulässigkeit einer Klausel zur anteiligen Kostentragung bei Schönheitsreparaturen.
Die Vermieterin vertrat die Ansicht, die vereinbarte Staffelmiete sei rechtmäßig und die Vertragsklauseln zulässig.
Das Urteil des BGH
Der BGH entschied am 8. April 2025 zugunsten der Mieterin. Die Richter bestätigten, dass nicht wirksam gewordene Mietstaffeln im Vormietverhältnis nicht maßgeblich sind. Ausschlaggebend ist allein die zuletzt tatsächlich gezahlte Miete (BGH, VIII ZR 245/22).
Die Vermieterin musste somit überhöhte Mietbeträge zurückzahlen und die einbehaltene Kaution vollständig erstatten.
Begründung des Urteils
Der BGH betonte, dass bei Geltung der Mietpreisbremse ausschließlich die zuletzt gezahlte Vormiete entscheidend sei. Zukünftige, noch nicht wirksam gewordene Mietstaffeln seien rechtlich irrelevant und dürften bei der Berechnung der zulässigen Miete nicht berücksichtigt werden.
Die Klausel zu Schönheitsreparaturen wurde ebenfalls verworfen, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung Mieter unangemessen benachteilige und nicht individuell ausgehandelt wurde.
Bedeutung für die Zukunft
Dieses Urteil stellt klar, wie bei Geltung der Mietpreisbremse Mietverträge und insbesondere Staffelmieten zukünftig bewertet werden müssen. Vermieter müssen künftig ausschließlich die zuletzt gezahlte Vormiete berücksichtigen.
Die Entscheidung verdeutlicht außerdem, dass Klauseln zu Schönheitsreparaturen nur bei individueller Vereinbarung rechtlich Bestand haben. Vermieter werden somit vermehrt darauf achten müssen, Vertragsklauseln individuell auszuhandeln, um rechtlichen Konflikten vorzubeugen.