Die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlung und Formvorschriften sorgt regelmäßig für Konflikte, so ein Fall kam nun vor den BGH. Der Bundesgerichtshof dazu entschieden: Auch eine geringfügige Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung kann den gesamten Mietvertrag gefährden. Der Fall zeigt, wie kritisch selbst unscheinbare Absprachen sein können, wenn sie nicht richtig dokumentiert sind.
Hintergründe
Im vorliegenden Fall hatten die Parteien eines langfristigen Gewerberaummietvertrags die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen mündlich geändert. Die Änderung betraf keine große Summe, war aber auf Dauer angelegt. Sie wurde weder schriftlich noch im Vertrag vermerkt. Später wurde das vermietete Objekt verkauft. Die neuen Eigentümer – nun Vermieter – überprüften den Vertrag und stießen auf den Formmangel.
Da der Mietvertrag wegen der formlosen Änderung der Nebenkostenvorauszahlung nicht mehr dem gesetzlichen Schriftformerfordernis genügte, nutzten die neuen Vermieter diesen Umstand zur ordentlichen Kündigung des langfristigen Vertrags. Der Mieter hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich, da die Änderung einvernehmlich erfolgt war und vom Vorvermieter akzeptiert wurde.
Worüber wurde in diesem Fall gestritten?
Im Kern ging es um zwei Streitfragen, die bei der Anpassung von Nebenkostenvorauszahlung und Formvorschriften immer wieder auftreten: Erstens, ob auch geringfügige Anpassungen der Nebenkostenvorauszahlungen dem Schriftformerfordernis nach § 550 BGB unterliegen. Zweitens, ob ein Erwerber sich auf einen solchen Formmangel berufen darf, auch wenn der Vorvermieter die Änderung selbst veranlasst oder akzeptiert hatte.
Die Kläger argumentierten, dass eine Nebenkostenanpassung keine wesentliche Vertragsänderung sei. Die Beklagten (die neuen Vermieter) sahen dies anders – mit Erfolg.
Urteil des BGH
Der BGH bestätigte die Auffassung der neuen Vermieter: Auch geringfügige Änderungen der Nebenkostenvorauszahlungen gelten als wesentliche Vertragsänderung, sofern sie auf Dauer angelegt und nicht jederzeit widerruflich sind. Solche Änderungen müssen schriftlich vereinbart werden.
Fehlt die Schriftform, kann der gesamte Mietvertrag vorzeitig ordentlich gekündigt werden – auch wenn eine feste Laufzeit vereinbart war. Diese Rechtsfolge trifft insbesondere langfristige Mietverträge hart und stellt ein erhebliches Risiko dar, wenn formale Vorgaben nicht beachtet werden.
Die Begründung
Das Gericht verweist auf den Zweck des § 550 BGB: Schriftform soll Klarheit und Rechtssicherheit für etwaige Grundstückserwerber schaffen. Erwerber müssen sich auf die vorgelegten Unterlagen verlassen können – auch bezüglich der Miethöhe.
Dabei spielt es keine Rolle, ob die Änderung im beiderseitigen Interesse lag. Entscheidend ist allein, ob sie formgerecht dokumentiert wurde. Selbst wenn der frühere Vermieter an der formunwirksamen Änderung mitgewirkt hat, darf sich der Erwerber nach § 566 BGB grundsätzlich auf den daraus resultierenden Schriftformmangel berufen.
Der Einwand des Rechtsmissbrauchs greift nicht. Denn dieser würde nur gelten, wenn der neue Vermieter selbst die Formverletzung herbeigeführt hätte – was hier nicht der Fall war.
Bedeutung für die Zukunft: Nebenkostenvorauszahlung und Formvorschriften
Das Urteil ist ein Weckruf für Vermieter, Mieter und Immobilienverwalter. Jede Vertragsänderung – auch wenn sie nur eine Nebenpflicht betrifft – kann gravierende Folgen haben, wenn sie nicht schriftlich fixiert wird.
Seit dem 1. Januar 2025 genügt zwar grundsätzlich Textform für Mietverträge gemäß § 550 BGB. Für Altverträge, die vor diesem Datum geschlossen wurden, bleibt jedoch bis Ende 2025 die Schriftform mit Unterschrift erforderlich. Wer hier unachtsam handelt, verliert nicht nur eine Vertragsklausel – sondern riskiert den gesamten Vertrag.
Der Beschluss des BGH zeigt: Selbst gutgemeinte Änderungen im Mietverhältnis bergen rechtliche Risiken, wenn sie nicht sauber dokumentiert werden. Formmängel können ein Kündigungsrecht nach sich ziehen – mit wirtschaftlich gravierenden Folgen für Mieter und Vermieter. Nur wer klare, formgerechte Vereinbarungen trifft, schützt sich vor unangenehmen Überraschungen.