Besenrein und Schadensersatz: Zwei Begriffe mit großer Wirkung. Kaum ein Wohnraummietverhältnis endet ohne Streit über den Zustand der Wohnung. Vermieter erwarten oft mehr, als sie rechtlich verlangen dürfen. Mieter unterschätzen dagegen manchmal ihre Pflichten. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs bringt hier seit Jahren Klarheit.
Wir erklären verständlich, was „besenrein“ wirklich bedeutet. Er zeigt außerdem, wann ein Vermieter Schadensersatz verlangen kann – und wann nicht.
Was ist passiert?
Die Mieter bewohnten die Wohnung über vier Jahre. Während dieser Zeit rauchten sie in den Räumen. Ein Rauchverbot war nicht vereinbart. Nach dem Auszug verlangte der Vermieter umfangreichen Schadensersatz.
Er rügte starke Nikotinablagerungen. Wände, Decken und Türen seien verschmutzt. Fenster seien nicht gereinigt. Küche und Keller seien ungepflegt. Zudem berief sich der Vermieter auf eine Pflicht zur „besenreinen“ Rückgabe.
Der Vermieter forderte über 9.000 Euro. Die Mieter weigerten sich. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidungen.
Hintergründe – Besenrein und Schadensersatz als Dauerproblem
Der Begriff „besenrein“ taucht in vielen Mietvertrag auf. Dennoch bleibt er unklar. Viele Vermieter setzen ihn mit gründlicher Reinigung gleich. Das ist rechtlich falsch.
Gleichzeitig besteht Unsicherheit beim Schadensersatz. Vermieter verwechseln oft normale Abnutzung mit ersatzfähigem Schaden. Das Urteil trennt diese Bereiche sauber.
Zentral sind drei Vorschriften:
Sie bilden das Fundament der Entscheidung.
Worüber wurde gestritten?
Der Streit konzentrierte sich auf zwei Fragen.
- Was schuldet der Mieter bei „besenreiner“ Rückgabe?
- Wann besteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters?
Der Vermieter meinte:
Nikotinbeläge seien Schäden.
Fenster seien zu reinigen.
Küche und Keller seien gründlich zu säubern.
Die Mieter widersprachen. Sie beriefen sich auf normalen Gebrauch.
Urteil des Gerichts – Besenrein und Schadensersatz klar begrenzt
Der Bundesgerichtshof entschied eindeutig:
Besenrein bedeutet nur die Beseitigung grober Verschmutzungen.
Schadensersatz setzt eine Pflichtverletzung voraus.
Beides lag hier nicht vor.
Der Vermieter erhielt keinen Ersatz. Die Kaution war auszuzahlen.
Begründung des Urteils – Besenrein und Schadensersatz rechtlich erklärt
1. Was bedeutet „besenrein“ rechtlich?
Der Begriff ist objektiv auszulegen. Maßgeblich ist das allgemeine Sprachverständnis.
„Besenrein“ heißt: Mit dem Besen grob gereinigt.
Das umfasst:
- Entfernen von Müll
- Beseitigung grober Verschmutzungen
- Wegfegen von Staubansammlungen
Nicht geschuldet sind:
- Fensterputzen
- Grundreinigung
- Entfernung von Gebrauchsspuren
- Beseitigung von Nikotinfilmen
Der BGH betont: „Besenrein“ ist keine Endreinigung.
2. Besenrein und Rauchen
Nikotinablagerungen sind typische Gebrauchsspuren.
Sie entstehen bei normalem Wohnen.
Ohne Rauchverbot ist Rauchen erlaubt.
Auch intensives Rauchen genügt nicht.
Nikotinspuren sind daher kein Schmutz im Sinne von „besenrein“.
3. Wann entsteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters?
Schadensersatz setzt voraus:
- Pflichtverletzung
- Vertretenmüssen
- Schaden
Normale Abnutzung genügt nicht.
§ 538 BGB schützt den Mieter. Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist erlaubt.
4. Keine Pflichtverletzung durch Rauchen
Der BGH stellt klar:
Rauchen ist Teil der Lebensführung.
Es ist sozialadäquat.
Ohne ausdrückliches Verbot liegt keine Pflichtverletzung vor.
Damit entfällt jeder Schadensersatzanspruch.
5. Abgrenzung: Abnutzung oder Schaden
Das Urteil zieht eine klare Linie.
Abnutzung:
- Vergilbte Wände
- Gerüche
- leichte Verfärbungen
Schaden:
- Brandlöcher
- zerstörte Böden
- massive Substanzverletzungen
Nur Schäden sind ersatzfähig.
6. Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln
Zusätzlich erklärte der BGH die Renovierungsklauseln für unwirksam.
Sie enthielten starre Fristen.
Die Folge:
Die Renovierungspflicht blieb beim Vermieter.
Auch deshalb bestand kein Schadensersatzanspruch.
Bedeutung für die Zukunft
1. Folgen für Vermieter
Vermieter sollten Erwartungen prüfen.
„Besenrein“ ist ein niedriger Standard.
Schadensersatz ist die Ausnahme.
Er erfordert klare Pflichtverletzungen.
Empfehlungen:
- Verträge präzise formulieren
- Erwartungen realistisch halten
- Abnutzung einkalkulieren
2. Folgen für Mieter
Mieter profitieren von Rechtssicherheit. Sie müssen nicht überreinigen.
Besenrein reicht aus. Normale Gebrauchsspuren sind erlaubt.
Dennoch gilt: Grober Schmutz ist zu entfernen.
3. Folgen für Hausverwalter
Verwalter sollten bei Übergaben vermitteln. Konflikte entstehen oft aus Unwissen.
Übergabeprotokolle sind wichtig. Sie sollten objektiv bleiben.
4. Bedeutung für Schadensersatzprozesse
Das Urteil begrenzt Klagen deutlich. Beweislast liegt beim Vermieter.
Er muss darlegen:
- Pflichtverletzung
- außergewöhnlichen Zustand
- konkrete Schäden
Pauschale Behauptungen reichen nicht.
Typische Irrtümer zu Besenrein und Schadensersatz
- Irrtum 1:
Besenrein bedeutet gründlich gereinigt.
Das ist falsch. - Irrtum 2:
Nikotin ist immer ein Schaden.
Das stimmt nicht. - Irrtum 3:
Der Mieter muss renovieren.
Nur bei wirksamer Vereinbarung.
Grenzfälle: Wann Schadensersatz doch möglich ist
Der BGH lässt Ausnahmen zu. Beispiele:
- extrem kurze Mietzeit
- massive Verfärbungen
- Substanzschäden
- Brandspuren
Diese Fälle sind selten. Sie müssen bewiesen werden.
Fazit: Besenrein und Schadensersatz realistisch bewerten
Das Urteil schafft klare Leitlinien.
Besenrein bedeutet wenig.
Schadensersatz bleibt die Ausnahme.
Vermieter tragen das Abnutzungsrisiko. Mieter schulden nur ordentliche Rückgabe. Das Urteil schützt vor Überforderung. Es fördert faire Mietverhältnisse.
(BGH-Urteil v. 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05)
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