Spendenzusage beim Erwerb vermieteter Immobilie – diese Konstellation klingt ungewöhnlich, ist aber in der Praxis keineswegs selten. Gerade bei gewerblichen Mietverhältnissen mit gemeinnützigen Mietern finden sich kreative Vertragsgestaltungen. Sie verbinden Mietzahlungen mit Spendenzusagen. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs bringt nun dringend benötigte Klarheit. Es beantwortet die Frage, ob solche Spendenzusagen beim Verkauf einer Immobilie automatisch auf den Erwerber übergehen.
Das Urteil richtet sich an Investoren, Vermieter, Verwalter und Berater. Es betrifft steuerliche Gestaltungen ebenso wie mietrechtliche Grundsätze. Der folgende Beitrag erläutert den Fall, ordnet die Entscheidung ein und zeigt die praktischen Folgen auf.
Was ist passiert? – Spendenzusage im Mietvertrag
Im Zentrum des Falls stand ein gewerbliches Mietverhältnis. Eine gemeinnützige Stiftung betrieb ein Museum in innerstädtischen Räumen. Vermieterin war zunächst eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Mietvertrag sah eine feste Miete vor. Zusätzlich sagten die Gesellschafter der Vermieterin der Stiftung regelmäßige Spenden zu.
Diese Spenden hatten eine klare Funktion. Sie sollten der Stiftung ermöglichen, die vereinbarte Miete wirtschaftlich aufzubringen. Die Zahlungen wurden über Jahre hinweg geleistet. Parallel existierte eine schriftliche „Abwicklungsvereinbarung“. Diese regelte den Zahlungsfluss detailliert.
Später wechselte die Vermieterseite. Zunächst traten die Gesellschafter persönlich in den Mietvertrag ein. Anschließend wurde das Grundstück an eine neue Eigentümerin verkauft. Im Kaufvertrag war geregelt, dass der Käufer wirtschaftlich die Spendenverpflichtung übernehmen sollte.
Nach dem Eigentumsübergang blieben die Spendenzahlungen aus. Die Stiftung konnte die Miete nicht mehr zahlen. Die neue Eigentümerin kündigte fristlos. Es kam zum Rechtsstreit.
Hintergründe – Spendenzusage im Kaufvertrag
Zentral für den Fall ist § 566 BGB. Die Vorschrift ist bekannt als „Kauf bricht nicht Miete“. Sie schützt Mieter beim Eigentümerwechsel. Der Erwerber tritt kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein.
Der Eintritt betrifft jedoch nicht jede denkbare Verpflichtung. Erfasst werden nur Rechte und Pflichten, die mietrechtlicher Natur sind oder untrennbar mit dem Mietvertrag verbunden sind. Genau hier lag der Streitpunkt.
Spendenzusagen sind im Zivilrecht regelmäßig Schenkungsversprechen. Sie sind unentgeltlich. Sie unterliegen besonderen Formvorschriften. Gleichzeitig können sie wirtschaftlich eng mit einem Mietvertrag verknüpft sein.
Die Frage lautete daher: Wird aus wirtschaftlicher Verknüpfung eine rechtliche Einheit?
Worüber wurde gestritten? – Spendenzusage als Rechtsproblem
Die Parteien stritten über mehrere Punkte.
- War die Spendenzusage ein Scheingeschäft?
- Handelte es sich um eine verdeckte Mietreduzierung?
- War die Spendenzusage mietvertraglicher Bestandteil?
- Ging die Verpflichtung gemäß § 566 BGB auf die Erwerberin über?
Das Oberlandesgericht bejahte viele dieser Fragen. Es sah die Spendenzusage als verdeckte Mietabrede. Deshalb nahm es einen Übergang auf die Käuferin an. Der Bundesgerichtshof widersprach grundlegend.
Urteil des Gerichts – Spendenzusage beim Erwerb vermieteter Immobilie verneint
Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf. Er stellte klar:
Eine Spendenzusage beim Erwerb vermieteter Immobilie geht nicht kraft Gesetzes auf den Käufer über. § 566 BGB ist nicht anwendbar. Dies gilt auch dann, wenn die Spenden wirtschaftlich der Mietzahlung dienen. Entscheidend ist die rechtliche Einordnung, nicht der wirtschaftliche Zweck. Der Senat verwies die Sache an das Oberlandesgericht zurück. Dort sind weitere Feststellungen nötig.
Begründung des Urteils – Warum die Spendenzusage beim Erwerb vermieteter Immobilie nicht übergeht
Die Begründung des Bundesgerichtshofs ist vielschichtig. Sie enthält wichtige Leitlinien.
1. Keine Scheingeschäfte nach § 117 BGB
Der BGH verwarf die Annahme eines Scheingeschäfts. Die Vertragsgestaltung war steuerlich motiviert. Das macht sie nicht unwirksam.
Ein Scheingeschäft liegt nur vor, wenn die Parteien die Rechtsfolgen nicht wollen. Hier war das Gegenteil der Fall. Die steuerliche Anerkennung setzte zivilrechtliche Wirksamkeit voraus.
2. Spendenzusage ist rechtlich selbständig
Die Spendenzusage war kein Mietbestandteil. Sie begründete keine mietrechtliche Pflicht. Sie war rechtlich eigenständig.
Der wirtschaftliche Zusammenhang reicht nicht aus. Maßgeblich ist eine objektive Betrachtung des Vertragsinhalts.
3. Enge Auslegung des § 566 BGB
Der Senat betont erneut: § 566 BGB ist eng auszulegen. Der Erwerber soll geschützt werden. Er soll nicht unvorhersehbare Zusatzlasten übernehmen.
Nur echte mietvertragliche Pflichten gehen über. Spendenzusagen gehören nicht dazu.
4. Keine automatische Bindung durch Kaufvertrag
Auch Regelungen im Kaufvertrag ändern daran nichts. Verpflichtungen zwischen Verkäufer und Käufer begründen keine Rechte des Mieters.
Ein Übergang wäre nur möglich bei einem echten Vertrag zugunsten Dritter. Ob ein solcher vorliegt, muss das Berufungsgericht noch klären.
5. Formmängel der Spendenzusage
Der BGH weist zusätzlich auf § 518 BGB hin. Schenkungsversprechen bedürfen der notariellen Beurkundung. Diese fehlte hier. Auch dies spricht gegen eine Durchsetzbarkeit gegenüber dem Erwerber.
Bedeutung für die Zukunft
Das Urteil hat erhebliche praktische Bedeutung.
Für Immobilienkäufer
Käufer gewinnen Rechtssicherheit. Sie haften nicht automatisch für ungewöhnliche Nebenabreden. Eine sorgfältige Due-Diligence bleibt dennoch unerlässlich. Spendenzusagen sollten ausdrücklich geprüft werden. Ihre Übernahme muss klar geregelt sein.
Für Verkäufer
Verkäufer müssen beachten: Zusagen an Mieter binden den Erwerber nicht automatisch. Wer Kontinuität will, braucht klare vertragliche Lösungen.
Für Mieter
Gemeinnützige Mieter sollten sich nicht auf bloße wirtschaftliche Abhängigkeiten verlassen. Rechte müssen rechtlich abgesichert sein. Ein echter Vertrag zugunsten Dritter kann nötig sein.
Für Berater und Verwalter
Das Urteil zeigt die Grenzen kreativer Vertragsgestaltung. Steuerliche Motive dürfen zivilrechtliche Klarheit nicht ersetzen.
Empfehlenswert sind:
-
klare Vertragsstrukturen
-
eindeutige Zuordnung von Pflichten
-
notarielle Absicherung bei Spendenzusagen
Für das Mietrecht insgesamt
Der Bundesgerichtshof stärkt die Systematik des Mietrechts. Wirtschaftliche Betrachtungen ersetzen keine rechtliche Prüfung.
Das Urteil fügt sich nahtlos in die bisherige Rechtsprechung des XII. Zivilsenats ein. Die Entscheidung bringt Klarheit in ein komplexes Feld. Eine Spendenzusage beim Erwerb vermieteter Immobilie bleibt grundsätzlich außerhalb des Mietrechts. § 566 BGB schützt Mieter, aber nicht grenzenlos. Erwerber haften nur für echte mietvertragliche Pflichten. Wirtschaftliche Hilfskonstruktionen reichen nicht aus.
Das Urteil mahnt zu Sorgfalt. Es zeigt zugleich, wie wichtig klare Verträge sind.
(BGH-Urteil v. 19.11.2025, Az. XII ZR 106/23)
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