Bauliche Veränderung Wanddurchbruch: Das neue BGH-Urteil im Überblick

Bau­li­che Ver­än­de­rung: Wand­durch­bruch – ein Urteil des BGH, das für vie­le Eigen­tü­mer und Ver­wal­ter weit­rei­chen­de Bedeu­tung hat. Der Bun­des­ge­richts­hof hat im Okto­ber 2025 eine Ent­schei­dung getrof­fen, die zen­tra­le Fra­gen rund um bau­li­che Ein­grif­fe in Gemein­schafts­ei­gen­tum neu sor­tiert. Das Urteil betrifft den Durch­bruch einer tra­gen­den Wand zwi­schen zwei Woh­nungs­ein­hei­ten und klärt grund­le­gen­de Punk­te zur Gestat­tung, zur Beschluss­la­ge und zur Reich­wei­te der Rückbaupflicht.

Das Urteil zeigt, wie kom­plex die Regeln rund um bau­li­che Ver­än­de­run­gen in Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaf­ten gewor­den sind – ins­be­son­de­re seit der WEG-Reform 2020. Gleich­zei­tig bie­tet es Ori­en­tie­rung für ähn­li­che Fäl­le, die in der Pra­xis immer wie­der auftreten.

Wanddurchbruch: Was ist passiert?

Der Aus­gangs­punkt des Rechts­streits war ein bau­li­cher Ein­griff, den eine Woh­nungs­ei­gen­tü­me­rin im Jahr 2020 vor­nahm. Sie ließ eine tra­gen­de Wand zwi­schen zwei Woh­nun­gen durch­bre­chen, um ihre bei­den Ein­hei­ten zu verbinden.

Der Wand­durch­bruch wur­de ohne Beschluss und ohne Ein­wil­li­gung der übri­gen Eigen­tü­mer durch­ge­führt. Erst im Novem­ber 2021 stell­te sie auf der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung einen Antrag auf nach­träg­li­che Geneh­mi­gung. Doch über die­sen Antrag wur­de nicht abge­stimmt. Statt­des­sen fass­te die Gemein­schaft einen Beschluss, der den Rück­bau ver­lang­te (TOP 5c).

Gegen die­sen Beschluss erhob die Eigen­tü­me­rin Anfech­tungs­kla­ge. Die Gemein­schaft reagier­te mit einer Wider­kla­ge auf Rück­bau und Wie­der­her­stel­lung des ursprüng­li­chen Zustands.

Sowohl das Amts­ge­richt Düs­sel­dorf als auch das Land­ge­richt Düs­sel­dorf folg­ten der Auf­fas­sung der Gemein­schaft. Erst vor dem BGH wen­de­te sich das Blatt – zumin­dest teilweise.

Bauliche Veränderung rechtliche Hintergründe

Um das Urteil des BGH rich­tig ein­zu­ord­nen, ist ein Blick auf die recht­li­chen Hin­ter­grün­de nötig.

1. Bauliche Veränderungen nach altem und neuem Recht

Die WEG-Reform 2020 hat das Recht der bau­li­chen Ver­än­de­run­gen grund­le­gend neu geordnet:

• bis 30.11.2020: § 22 WEG aF (Zustim­mung aller betrof­fe­nen Eigen­tü­mer nötig)

• ab 01.12.2020: § 20 WEG nF (Gestat­tungs­be­schluss zwingend)

Der zen­tra­le Streit­punkt lau­te­te daher:

👉 Gilt für die­sen Wand­durch­bruch altes oder neu­es Recht?

Das ist rele­vant, weil die ver­fah­rens­recht­li­chen und mate­ri­el­len Anfor­de­run­gen sich stark unterscheiden.

Das Land­ge­richt Düs­sel­dorf wand­te neu­es Recht an – doch der BGH kor­ri­gier­te die­se Sicht.

2. Der Zeitpunkt der baulichen Veränderung entscheidet

Der Bun­des­ge­richts­hof stell­te klar:

Maß­geb­lich ist, wann die bau­li­che Ver­än­de­rung abge­schlos­sen war.
Ist sie vor dem 30.11.2020 erfolgt, gilt altes Recht.

Da der Wand­durch­bruch Anfang 2020 durch­ge­führt wur­de, muss­te der Fall nach § 22 WEG aF beur­teilt werden.

3. Zwischen Eingriff und Beschlussfassung unterscheiden

Ein wei­te­rer Stol­per­stein: Die Anfech­tung eines Beschlus­ses rich­tet sich immer nach dem zum Zeit­punkt des Beschlus­ses gel­ten­den Recht.

Doch das betrifft nur die Fra­ge, ob der Beschluss ord­nungs­ge­mä­ßer Ver­wal­tung ent­spricht – nicht, ob die bau­li­che Ver­än­de­rung selbst zuläs­sig war.

Damit ent­stan­den im Ver­fah­ren zwei par­al­le­le Beurteilungsmaßstäbe:

• Beschluss­la­ge 2021 → neu­es Recht

• bau­li­che Ver­än­de­rung 2020 → altes Recht

Genau die­ser Unter­schied wur­de im Beru­fungs­ver­fah­ren ver­kannt – und führ­te letzt­lich zur Teil­auf­he­bung durch den BGH.

Wanddurchbruch? Worüber wurde gestritten?

Die Streit­punk­te las­sen sich in vier kla­re Rechts­fra­gen gliedern:

1. Ist der Beschluss zum Rückbau wirksam?

Die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft hat­te beschlos­sen, den Rück­bau zu ver­lan­gen. Die Klä­ge­rin hielt den Beschluss für unbe­stimmt und fehlerhaft.

2. Entsteht ein Rückbauanspruch nach § 1004 BGB?

Dies setzt vor­aus, dass die bau­li­che Ver­än­de­rung rechts­wid­rig war.

3. Welches Recht gilt für die Bewertung der Rechtswidrigkeit?

Altes oder neu­es WEG-Recht?

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied: altes Recht.

4. Kann die Eigentümerin einen Gestattungsanspruch geltend machen?

Nach altem Recht kann ein Eigen­tü­mer über § 242 BGB der Gemein­schaft ent­ge­gen­hal­ten, dass ein Gestat­tungs­an­spruch bestand und daher kein Rück­bau ver­langt wer­den kann.

Gera­de die­se Fra­ge war im Beru­fungs­ur­teil völ­lig offen geblie­ben – was den BGH zur Zurück­ver­wei­sung veranlasste.

Das Urteil des BGH

Der Bun­des­ge­richts­hof traf eine zwei­ge­teil­te Entscheidung:

1. Die Anfechtungsklage bleibt erfolglos

Der ange­grif­fe­ne Beschluss der Gemein­schaft ist wirk­sam. Der BGH bestätigt:

• Der Beschluss ist hin­rei­chend bestimmt.

• Die Pro­to­kol­lie­rung war nicht nichtig.

• Die Anfech­tungs­grün­de wur­den nicht recht­zei­tig gel­tend gemacht.

Damit bleibt der Beschluss stehen.

2. Die Verurteilung zum Rückbau wird aufgehoben

Die Klä­ge­rin muss vor­erst nicht zurückbauen.

Der Grund: Das Beru­fungs­ge­richt hat­te die Rechts­la­ge falsch ange­wen­det und nicht geprüft, ob ein Gestat­tungs­an­spruch nach altem Recht besteht.

Der Bun­des­ge­richts­hof ver­weist den Fall des­halb zurück an das Landgericht.

Begründung des Urteils

Der Bun­des­ge­richts­hof lie­fert meh­re­re zen­tra­le Erwä­gun­gen, die künf­tig maß­geb­lich blei­ben werden.

1. Maßgeblich ist das Recht zum Zeitpunkt der Fertigstellung

Bau­li­che Ver­än­de­run­gen, die vor dem 30.11.2020 abge­schlos­sen wur­den, wer­den nach § 22 WEG aF beurteilt.

Nicht ent­schei­dend ist:

• ob sie fortwirken

• wann Beschwer­den erho­ben werden

• wann ein Beschluss gefasst wird

Das ist bedeut­sam, weil es vie­le Alt­fäl­le betrifft, die erst Jah­re spä­ter strit­tig werden.

2. Wanddurchbrüche sind bauliche Veränderungen

Ein Durch­bruch in eine tra­gen­de Wand ist stets ein mas­si­ver Ein­griff in die Bau­sub­stanz und damit unzwei­fel­haft eine bau­li­che Veränderung.

Durch sol­che Ein­grif­fe kön­nen Nach­tei­le ent­ste­hen, etwa:

• sta­ti­sche Risiken

• Brand­schutz­ri­si­ken

• Lärm- und Geruchsübertragung

• Ver­än­de­run­gen der Gebäudestruktur

Nach altem Recht muss­ten alle betrof­fe­nen Eigen­tü­mer zustim­men.

3. Ein Gestattungsanspruch kann entgegengehalten werden

Nach der sog. dolo agit-Recht­spre­chung des BGH:

Ein Eigen­tü­mer kann der Gemein­schaft ent­ge­gen­hal­ten, dass er einen Anspruch auf Gestat­tung gehabt hätte.

Die­ser Anspruch muss geprüft wer­den. Genau dies hat­te das Land­ge­richt jedoch versäumt.

4. Die Frage der Beeinträchtigung ist eine Tatsachenfrage

Der BGH weist dar­auf hin:

Ob ein Wand­durch­bruch ande­re Eigen­tü­mer kon­kret beein­träch­tigt, muss im Ein­zel­fall geprüft werden.

Rele­van­te Kri­te­ri­en sind:

• sta­ti­sche Berechnungen

• Ein­hal­tung der Baukunst

• Nach­weis der Standsicherheit

• Brand­schutz

• Schall­schutz

• Qua­li­tät der Ausführung

Wenn der Durch­bruch fach­ge­recht erfolgt ist und kei­ne Nach­tei­le ver­ur­sacht, kann ein Gestat­tungs­an­spruch bestehen.

Bedeutung für die Zukunft

Das Urteil ist ein Mei­len­stein der aktu­el­len WEG-Recht­spre­chung. Es hat weit­rei­chen­de prak­ti­sche Folgen.

1. Alte bauliche Veränderungen bleiben nach altem Recht zu beurteilen

Dies sorgt für Rechts­si­cher­heit, schafft aber auch Kon­flikt­po­ten­zi­al. Vie­le bau­li­che Maß­nah­men vor 2020 sind nicht doku­men­tiert oder wur­den ohne Beschluss durchgeführt.

Ver­wal­ter müssen:

• alte Maß­nah­men identifizieren

• prü­fen, ob sie vor oder nach 2020 erfolgten

• ent­spre­chen­de Rechts­maß­stä­be anwenden

2. Beschlüsse können gültig sein, auch wenn Rückbau unklar ist

Der BGH trennt deut­lich zwischen:

• Wirk­sam­keit des Beschlusses

• Bestehen eines Rückbauanspruchs

Ein Beschluss darf gefasst wer­den, auch wenn der spä­te­re Rück­bau­an­spruch schei­tern könnte.

Für die Pra­xis heißt das: Auf­for­de­rungs­be­schlüs­se sind zuläs­sig und üblich.

3. Weiterhin hoher Prüfungsaufwand bei Wanddurchbrüchen

Gera­de bei tra­gen­den Wän­den ist eine fach­li­che Prü­fung unverzichtbar.

Eigen­tü­mer soll­ten stets:

• sta­ti­sche Gut­ach­ten einholen

• Brand­schutz beachten

• Fach­fir­men beauftragen

• Unter­la­gen archivieren

Denn nur so kann ein Gestat­tungs­an­spruch spä­ter bewie­sen werden.

4. Verwalter brauchen klare Dokumentation

Für Ver­wal­ter gilt: Jeder Wand­durch­bruch ist eine doku­men­ta­ti­ons­pflich­ti­ge bau­li­che Veränderung.

Emp­foh­len wird:

• Ein­ho­lung eines tech­ni­schen Berichts

• Vor­la­ge eines Statiknachweises

• Prü­fung mög­li­cher Auswirkungen

• Kla­re Beschlussvorbereitung

5. Eigentümergemeinschaften erhalten gestärkte Rechte

Die Gemein­schaft kann Rück­bau for­dern – auch Jah­re spä­ter –, wenn:

• ein Ein­griff vorliegt

• kein Gestat­tungs­an­spruch besteht

• ande­re Eigen­tü­mer Nach­tei­le haben

6. Eigentümer haben aber auch Schutzrechte

Der BGH bestätigt:

Ein fach­ge­recht aus­ge­führ­ter Wand­durch­bruch kann zuläs­sig sein.

Damit erhal­ten Eigen­tü­mer Schutz vor über­trie­be­nen Rückbauforderungen.

7. Das Urteil führt zu mehr Klarheit, aber auch mehr Arbeit

Das Zusam­men­spiel von altem und neu­em Recht bleibt anspruchs­voll. Die­ses Urteil klärt vie­les – aber zwingt Gerich­te und Ver­wal­ter gleich­zei­tig zu detail­lier­ten Einzelfallprüfungen.

Fazit

Das Urteil zur bau­li­chen Ver­än­de­rung Wand­durch­bruch mar­kiert einen wich­ti­gen Schritt in der Ent­wick­lung des Woh­nungs­ei­gen­tums­rechts. Der BGH schafft Klar­heit dar­über, wel­ches Recht bei älte­ren bau­li­chen Maß­nah­men anzu­wen­den ist und wann ein Rück­bau tat­säch­lich ver­langt wer­den kann.

Gleich­zei­tig stärkt das Urteil das Gleich­ge­wicht zwi­schen Gemein­schafts­in­ter­es­sen und indi­vi­du­el­len Eigentümerinteressen:

• Die Gemein­schaft darf handeln.

• Eigen­tü­mer kön­nen sich auf Gestat­tungs­an­sprü­che berufen.

• Die Gerich­te müs­sen jeden Fall sorg­fäl­tig prüfen.

Für die Pra­xis bedeu­tet das Urteil: Sorg­falt, Doku­men­ta­ti­on und fach­li­che Exper­ti­se sind unverzichtbar.

(BGH-Urteil v. 10.10.2025, Az. V ZR 67/25)

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